Техническое обследование зданий перед реконструкцией или перепланировкой

Перед любой реконструкцией или серьёзной перепланировкой здания необходимо провести техническое обследование конструкций. Это обязательное условие как с точки зрения безопасности, так и с позиции действующего законодательства. В Ростове-на-Дону и Ростовской области данная процедура особенно актуальна, учитывая обилие зданий с устаревшими конструктивными схемами, самовольными изменениями и неоднородным техническим состоянием. В статье рассмотрим, зачем проводится обследование, какие конструкции анализируются и какие ошибки чаще всего допускаются.

Чем отличается реконструкция от перепланировки

Согласно Градостроительному кодексу РФ, реконструкция — это изменение параметров здания (высоты, площади, этажности и пр.), включая замену или усиление несущих конструкций. Перепланировка же касается внутренней трансформации помещений без вмешательства в основные несущие элементы. Однако в обоих случаях необходима оценка текущего технического состояния конструкций, так как они будут испытывать новые нагрузки или работать в изменённых условиях.

Когда обследование обязательно

В Ростовской области обследование перед реконструкцией или перепланировкой требуется в следующих ситуациях:

• создание новых проёмов в несущих стенах или перекрытиях;
• снос существующих перегородок с перераспределением нагрузок;
• надстройка дополнительного этажа или мансарды;
• перевод чердачных или подвальных помещений в эксплуатируемые зоны;
• установка тяжёлого оборудования или инженерных систем, изменяющих расчётную схему здания;
• выявленные признаки деформаций, трещин, усадок, прогибов в существующих конструкциях.

Какие элементы обследуются

Комплекс обследуемых конструкций зависит от объёма планируемых изменений. В практике обследований в Ростове-на-Дону и области наибольшее внимание уделяется следующим элементам:

• Несущие стены и перегородки — материал, толщина, наличие трещин, допустимость устройства проёмов;
• Плиты перекрытий — тип, направление укладки, наличие прогибов, трещин, сколов, прочность бетона;
• Фундаменты — целостность, осадка, следы переувлажнения, изменение распределения нагрузки;
• Колонны и ригели — особенно при демонтаже стен или изменении этажной нагрузки;
• Инженерные сети — если реконструкция затрагивает прокладку новых трасс или оборудования.

Особенности обследований в Ростовской области

В регионе распространены здания 60–90-х годов постройки с неоптимальными или перегруженными конструкциями. Среди характерных проблем:

• ошибки старых перепланировок без технической документации;
• низкое качество бетона в плитах перекрытий, особенно в панельных зданиях;
• выявленные деформации кладки в зданиях с высоким коэффициентом переувлажнения;
• слабая сопротивляемость конструкций повторным нагрузкам (при использовании помещений под склады, мастерские, СТО и пр.).

Типовые ошибки при реконструкции без обследования

В практике экспертиз и строительного контроля в Ростове-на-Дону регулярно выявляются ошибки, связанные с отсутствием предварительного обследования:

• разрушение или растрескивание перекрытий после сноса перегородок;
• продольные трещины в стенах при создании нескольких проёмов подряд;
• обрушение фрагментов фасада после устройства выносного балкона без усиления;
• усадка фундамента при надстройке без проверки прочности основания и грунтов;
• несоответствие реального армирования расчётной схеме проектировщика.

Практический пример

В 2022 году в Аксайском районе собственник коммерческого здания произвёл реконструкцию чердачного помещения под офис, не выполнив предварительного обследования. Через 3 месяца были зафиксированы трещины в стенах верхнего этажа и локальное проседание плит перекрытий. Обследование, выполненное позднее, выявило перегрузку конструкций и неправильную схему опирания дополнительных элементов. Здание было временно выведено из эксплуатации, потребовалось усиление несущих стен металлокаркасом и восстановление целостности перекрытий. Этот случай стал основанием для отказа в последующем вводе надстройки в эксплуатацию без повторного заключения.