Кто определяет допустимость перепланировки: проектировщик, эксперт или собственник?

Вопрос о допустимости перепланировки возникает при любом изменении конфигурации помещений, затрагивающем несущие конструкции, инженерные сети, межквартирные перегородки или мокрые зоны. На практике собственники, эксперты по обследованию и проектировщики нередко выходят за пределы своих полномочий, подменяя функции друг друга. Это приводит к ошибочным выводам, отказам при согласовании, а в ряде случаев — к рискам разрушения конструкций. В этой статье рассмотрено, кто имеет право принимать решение о допустимости перепланировки, и как правильно выстроить порядок действий.

Что такое перепланировка

Перепланировка — это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в технический паспорт и получившее правовую дефиницию в ст. 25 Жилищного кодекса РФ. Она включает:

• устройство/перенос проёмов в перегородках или несущих стенах;
• объединение помещений (кухни и комнаты, санузлов и т. п.);
• перенос мокрой зоны (санузла, кухни) в другие части квартиры;
• демонтаж или возведение перегородок;
• любые иные действия, влияющие на характеристики помещений или работу инженерных систем.

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции или требует внесения изменений в паспорт, она подлежит согласованию с органами местного самоуправления.

Полномочия собственника

Собственник может:

• принять решение о необходимости перепланировки;
• обратиться за разработкой проекта и проведением обследования;
• подавать документы на согласование в администрацию, МФЦ или через Госуслуги;
• выполнить работы только после получения разрешения.

Но собственник не вправе самостоятельно определять техническую допустимость работ, если они затрагивают несущие элементы. Такие действия без согласования квалифицируются как самовольная перепланировка (ст. 29 ЖК РФ).

Роль эксперта по обследованию

Эксперт по обследованию выполняет:

• оценку фактического состояния конструкций;
• идентификацию дефектов, трещин, признаков перегрузки;
• расчёт остаточной несущей способности (если требуется);
• выдачу технического заключения о возможности устройства проёма, демонтажа перегородки и т. п.

Эксперт не разрабатывает проект перепланировки и не определяет соответствие санитарным, пожарным и строительным нормам. Его заключение — это только инженерное основание для последующего проектирования.

Роль проектировщика

Проектировщик разрабатывает:

• проект перепланировки в составе архитектурного раздела и схем конструктивных решений;
• пояснительную записку, план до/после, экспликацию;
• расчёты (при необходимости);
• графические материалы для подачи в администрацию.

Он не заменяет обследование, если проект затрагивает несущие стены, плиты или колонны. Без технического заключения проектная документация будет отклонена.

Кто принимает решение

Допустимость перепланировки — это результат совместной работы:

• Эксперт подтверждает возможность конструктивного вмешательства с инженерной точки зрения;
• Проектировщик оформляет изменения по форме и проверяет соответствие нормам;
• Администрация или МФЦ принимает решение о согласовании на основании пакета документов.

Собственник не может определить допустимость перепланировки самостоятельно. Эксперт оценивает конструктивную безопасность, но не оформляет проект. Проектировщик разрабатывает документы, но не даёт заключение о состоянии конструкций. Только при наличии и заключения, и проекта может быть принято решение о согласовании. Профессиональное разделение ролей и корректный порядок действий — основа безопасной и законной перепланировки.