Кто несёт ответственность за неучтённые дефекты при обследовании: границы обязанностей эксперта и заказчика

При проведении технического обследования зданий неизбежно возникает вопрос: кто отвечает, если после окончания работ и выпуска заключения обнаруживаются дефекты, не зафиксированные в документе? Эта ситуация встречается часто — особенно в сложных объектах с ограниченным доступом, скрытыми узлами и отсутствием документации. В этой статье рассмотрены правовые и технические границы ответственности сторон: когда отвечает эксперт, а когда — заказчик.

Ответственность эксперта: в пределах фактически обследованного

Специалист по обследованию несёт ответственность за:

• точность визуальной и инструментальной диагностики в открытых зонах;
• корректность измерений, расчётов, описаний, классификации дефектов;
• обоснованность выводов и рекомендаций в пределах предоставленного доступа;
• достоверность заключения в объёме проведённого обследования.

Это означает, что если дефект был доступен осмотру, не находился за фальш-панелями или в закрытых помещениях, но не был замечен и зафиксирован — ответственность лежит на эксперте.

Ответственность заказчика: за ограничения и отказ от вскрытий

Заказчик (или собственник объекта) несёт ответственность за:

• организацию полного доступа ко всем конструктивным элементам;
• предоставление или отказ от проектной документации;
• отказ от вскрытий конструкций при наличии технических оснований для их выполнения;
• непредоставление информации о ранее проведённых вмешательствах (перепланировки, усиления, демонтаж).

Если дефекты находятся в скрытых зонах, вскрытие которых не было разрешено заказчиком, или помещение не было допущено к обследованию — эксперт освобождается от ответственности за неучтённые элементы. Это должно быть зафиксировано в акте допуска или в тексте заключения.

Как фиксируются ограничения ответственности

Чтобы разграничение было юридически корректным, в документах должны быть отражены:

• Акт допуска — с перечнем доступных помещений и зон, открытых и закрытых узлов;
• Перечень отказов от вскрытий — в письменной форме или в тексте заключения;
• Указание на ограничения обследования — в разделе “Исходные данные” или “Примечания” технического заключения;
• Фотографии недоступных участков или отсутствие вскрытий — с комментарием в выводах.

Что делать при выявлении новых дефектов

Если после завершения обследования и получения заключения появляются дополнительные признаки повреждений (трещины, осадка, прогибы), необходимо:

• проверить, входила ли соответствующая зона в объём обследования;
• проверить, рекомендовал ли эксперт вскрытие или допуск, от которого заказчик отказался;
• обратиться за повторным обследованием или дообследованием ранее недоступных узлов;
• не предъявлять претензии без объективной привязки к границам ранее выполненных работ.

Ответственность за неучтённые дефекты при обследовании делится: эксперт отвечает за то, что видел и обязан был зафиксировать, заказчик — за ограничения, отказ от вскрытий и неполную информацию. Профессиональное обследование всегда сопровождается документальным подтверждением границ доступа, условий работы и отказов от вмешательства. Только при таком подходе стороны защищены от взаимных претензий, а техническое заключение остаётся объективным и юридически корректным.