Обследование многоквартирных жилых домов: панельные, кирпичные, монолитные

Многоквартирные дома — основная категория объектов, подлежащих регулярному обследованию при планировании капитального ремонта, перепланировок, выявлении дефектов и аварийных состояний. В Ростовской области, особенно в городах с исторической и типовой застройкой (Ростов-на-Дону, Батайск, Таганрог), распространены панельные, кирпичные и монолитные дома различного периода строительства. Каждый из этих типов требует индивидуального подхода при обследовании, оценки несущей способности и разработке технического заключения. В статье рассмотрены особенности обследования по конструктивному типу, характерные дефекты и методика анализа.

Когда требуется обследование жилого дома

Обследование необходимо в следующих случаях:

• перед проведением капитального ремонта (по ФКР или внепланово);
• при перепланировке с затрагиванием несущих конструкций (проёмы, снос стен);
• после ЧС (затопление, пожар, ДТП, обрушение элементов);
• при появлении трещин, прогибов перекрытий, осадок, запаха сырости, разрушения отделки;
• при подготовке к передаче здания в управление УК или ТСЖ, а также при продаже объекта в целом.

Панельные дома: особенности и риски

Панельные дома (серии 1-447, 1-464, 1-335, 111-121 и др.) широко распространены в Ростове-на-Дону и Батайске. Основные проблемы:

• утрата герметичности монтажных швов, продувание, протечки, коррозия закладных деталей;
• раскрытие швов и появление трещин в местах стыков между панелями;
• низкая несущая способность плит перекрытий при дополнительных нагрузках (перепланировка, оборудование);
• плохая теплоизоляция, нарушение сцепления в угловых соединениях;
• высокий уровень усталостных деформаций при отсутствии капитального ремонта более 25 лет.

Кирпичные дома: характерные дефекты

В жилом фонде Ростова преобладают кирпичные дома постройки 1950–1980-х годов, часто с частичными реконструкциями. Наиболее распространённые проблемы:

• трещины в кладке по швам и в простенках, особенно в зонах окон и дверей;
• расслоение кладки при переувлажнении и нарушении системы водоотведения;
• деформация простенков между окнами при установке тяжёлых оконных блоков или кондиционеров;
• утрата прочности кладки из-за недостаточной марки раствора (особенно известкового);
• повреждение цоколя, выкрашивание штукатурки, оголение кирпича в агрессивной среде.

Монолитные дома: уязвимые зоны

Монолитные здания активно строятся с 2000-х годов, и в Ростове представлены как в массовом жилом фонде, так и в ЖК бизнес-класса. Особенности обследования:

• необходимость контроля качества бетона и фактического армирования при отсутствии проектной документации (часто нарушены требования СНиП);
• риски неравномерной усадки при неграмотном армировании или нарушении технологии опалубки;
• трещины в монолитных стенах при перегрузке или усадке основания;
• коррозия арматуры в местах протечек, особенно в стыках перекрытий и стен;
• отслоение штукатурки и отделки при недостаточной подготовке основания или нарушении температурно-влажностного режима при бетонировании.

Методика обследования

Обследование включает:

• визуальный осмотр конструкций, фотофиксация дефектов;
• инструментальное обследование (склерометрия, нивелирование, тепловизионная диагностика);
• вскрытие узлов и скрытых зон (при необходимости);
• оценку технического состояния по ГОСТ 31937-2011;
• составление технического заключения с классификацией состояния и рекомендациями по ремонту или усилению.

Практический пример

В 2022 году в Ростове-на-Дону проводилось обследование панельного дома серии 1-464 перед установкой нового лифтового оборудования. Обследование выявило прогибы плит перекрытия более допустимого (27 мм при допустимых 20), разрушение швов в зоне шахты и коррозию закладных деталей. После расчётов было рекомендовано локальное усиление плит, восстановление герметизации и замена участков закладных. Без проведения обследования установка лифта привела бы к риску повреждения перекрытия и несанкционированной нагрузки на перегородки.