Капитальный или текущий ремонт? Как обследование помогает принять решение

Вопрос о том, требуется ли зданию капитальный ремонт или достаточно текущего, встаёт перед собственниками и управляющими организациями при выявлении дефектов, при подготовке к перепланировке или при смене назначения помещений. Неправильная классификация уровня необходимого вмешательства может привести либо к избыточным затратам, либо к неустранённым рискам. В Ростове-на-Дону и Ростовской области, где разнообразие конструктивных решений и состояния зданий крайне велико, решить этот вопрос помогает только профессиональное техническое обследование. В статье рассматривается, как оно позволяет определить объём необходимых работ.

Ключевые различия между капитальным и текущим ремонтом

Согласно Постановлению Правительства РФ № 290 и СП 13-102-2003, различие между капитальным и текущим ремонтом заключается в следующем:

• Текущий ремонт — устраняет эксплуатационные повреждения без изменения конструктивной схемы здания, не требует проектной документации;
• Капитальный ремонт — включает замену или усиление несущих конструкций, инженерных систем, кровли, требует проектирования и согласования.

Когда требуется техническое обследование

Обследование позволяет определить фактическое техническое состояние элементов здания и обоснованно принять решение о типе ремонта. В Ростовской области обследование особенно важно в следующих случаях:

• здание старше 25 лет и не проходило капитального ремонта ранее;
• на фасаде и в помещениях появились трещины, протечки, прогибы перекрытий;
• зафиксированы жалобы на вибрации, неработающие коммуникации, неравномерную осадку;
• планируется перепланировка, реконструкция, установка нового оборудования;
• необходимо подготовить техническое задание на ремонт и получить бюджетное финансирование.

Какие конструкции обследуются

Обследование охватывает следующие элементы:

• Фундаменты — признаки осадки, переувлажнение, трещины в цоколе;
• Несущие стены — состояние кладки, наличие трещин, деформации;
• Плиты перекрытий — прогибы, коррозия арматуры, нарушение опирания;
• Кровля — герметичность, состояние стяжки, утеплителя, водоотводов;
• Инженерные системы — работоспособность отопления, электроснабжения, канализации, вентиляции.

Особенности зданий в Ростовской области

В регионе часто встречаются здания с «пограничным» техническим состоянием, где визуально требуются лишь локальные работы, но при обследовании выявляются:

• износ кладки более 50% (особенно в подвалах);
• трещины в плитах перекрытий с обнажённой арматурой;
• несоответствие инженерных систем современным нормам (давление, заземление, защита от протечек);
• старые чердачные конструкции, не рассчитанные на современные нагрузки (снег, оборудование);
• самовольные проёмы, не отражённые в проектной документации, ослабляющие несущую схему.

Что входит в выводы по итогам обследования

По результатам обследования составляется техническое заключение, в котором:

• указывается техническое состояние каждого элемента (работоспособное, ограниченно работоспособное, аварийное);
• дается обоснование необходимости капитального или текущего ремонта;
• определяется степень износа конструкций по методике ГОСТ 31937-2011;
• предлагаются рекомендации по восстановлению, усилению или замене отдельных узлов;
• формулируются условия безопасной эксплуатации на период до начала ремонта.

Практический пример

В 2023 году в г. Ростове-на-Дону ТСЖ многоквартирного дома обратилась за обследованием с целью выполнить текущий ремонт фасада и межпанельных швов. В ходе обследования были выявлены глубокие трещины в кирпичных простенках, отслоения наружной облицовки, коррозия анкеров крепления балконных плит. Расчёт остаточной прочности показал критическое снижение несущей способности стен. Ремонт был переквалифицирован в капитальный, оформлено техническое заключение, на основе которого разработали проектную документацию. Такое решение позволило избежать аварийной ситуации и получить софинансирование из муниципального фонда капитального ремонта.