Ответственность заказчика и подрядчика при скрытых дефектах: кто отвечает после обследования

После проведения технического обследования зданий и сооружений часто возникают споры о том, кто несёт ответственность за дефекты, не выявленные вовремя или проявившиеся после выполнения работ: собственник (заказчик), проектировщик, подрядчик или эксперт по обследованию. Особенно остро эта тема стоит в случаях скрытых дефектов, не обнаруженных визуально и не вскрытых в ходе обследования. В этой статье рассмотрено нормативное разграничение ответственности сторон, связанных с состоянием строительных конструкций.

Что считается скрытым дефектом

Скрытые дефекты — это повреждения или отступления от проектных решений, не выявленные при визуальном осмотре и не обнаруженные в открытых участках конструкций в рамках обследования или строительного контроля. К ним относятся:

• коррозия арматуры в теле конструкции без признаков на поверхности;
• отсутствие анкеровки, закладных элементов, опирания, не соответствующих проекту;
• внутренние пустоты, расслоения, непрокрасы в сварных швах;
• отсутствие или замена материалов при скрытых работах (например, замена бетона на кирпич или ПГП);
• нарушения, допущенные при ремонтах без документации.

Ответственность подрядчика

Согласно ст. 755 Гражданского кодекса РФ, подрядчик несёт ответственность за качество выполненных работ, включая:

• отклонения от проекта и строительных норм, если он знал или должен был знать о них;
• дефекты, вызванные нарушением технологии или применением некачественных материалов;
• скрытые дефекты, выявленные в пределах гарантийного срока;
• отказ устранить дефекты, при наличии которых эксплуатация объекта невозможна или опасна.

Гарантийный срок определяется договором, но не может быть менее:

• 5 лет для капитальных конструкций;
• 2 лет — для остальных видов строительных работ (если не установлено иное).

Ответственность заказчика

Заказчик (или собственник) несёт ответственность за:

• организацию надлежащего технического надзора (если иное не передано генподрядчику);
• утрату документации о ранее выполненных работах (например, скрытых усилениях или демонтажах);
• отказ от вскрытий при обследовании, несмотря на рекомендации эксперта;
• непредоставление проектной документации или заведомо ложной информации.

Если скрытые дефекты были следствием действий собственника или допущены в ходе самовольных переустройств — ответственность несёт именно он.

Ответственность эксперта по обследованию

Специалист по обследованию отвечает за:

• точность и полноту анализа доступных участков конструкций;
• обоснованность отказа или рекомендаций по вскрытию;
• достоверность расчётов и формулировок заключения;
• указание ограничений, связанных с недоступностью узлов или дефектов без вскрытия;
• недопустимость ложных выводов о состоянии конструкции при недостаточности данных.

Если эксперт сделал категоричные выводы при ограниченном доступе без надлежащей фиксации отказов или ограничений, его ответственность сохраняется.

Как зафиксировать разграничение ответственности

• Акт допуска к обследованию с перечнем помещений и элементов, предоставленных к осмотру;
• Письменные отказы от вскрытий или ограничений со стороны заказчика;
• Фотофиксация скрытых зон до и после вскрытия — при повторном обследовании;
• Указание в техническом заключении всех зон, не обследованных по техническим или организационным причинам.

Ответственность за скрытые дефекты распределяется между подрядчиком, заказчиком и экспертом в зависимости от обстоятельств. Подрядчик отвечает за допущенные нарушения, заказчик — за ограничения обследования, эксперт — за обоснованность выводов в пределах полученного доступа. Грамотное документирование условий обследования и чёткое разграничение зон ответственности — залог защиты всех сторон в случае возникновения претензий.